6月26日，由維C傳媒主辦的第八屆“寓言·未來(lái)”中國(guó)住房租賃產(chǎn)業(yè)高峰論壇今日在廣州圓滿落下帷幕。本次論壇匯聚了眾多行業(yè)領(lǐng)袖與精英，共同探討住房租賃產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與未來(lái)。百瑞紀(jì)集團(tuán)副總裁劉海文作為特邀嘉賓，發(fā)表了題為“煥活存量資產(chǎn)，租賃住房的破局進(jìn)化之道”的主題演講，并參與了圓桌論壇，為與會(huì)者帶來(lái)了深刻的行業(yè)洞察與前沿思考。
住房租賃行業(yè)的跌宕起伏與百瑞紀(jì)的變革之路
劉海文首先回顧了過(guò)去十年里住房租賃行業(yè)的動(dòng)蕩歷程。他指出，百瑞紀(jì)集團(tuán)在這十年間經(jīng)歷了顯著的變革，從業(yè)務(wù)策略、客戶類型、產(chǎn)品體系、運(yùn)營(yíng)模式到經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)，幾乎每?jī)扇甓加行碌恼{(diào)整與創(chuàng)新。特別是在深圳市場(chǎng)，百瑞紀(jì)集團(tuán)從2015年至2018年主要聚焦于中小型、低價(jià)值的非標(biāo)資產(chǎn)改造，成功將其轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化的窩趣輕社區(qū)產(chǎn)品。隨著行業(yè)發(fā)展的迅猛，集團(tuán)開(kāi)始涉足存量公寓的托管業(yè)務(wù)，進(jìn)一步豐富了產(chǎn)品線。
租賃住房：存量資產(chǎn)的重要活化路徑
在主題演講中，劉海文強(qiáng)調(diào)了租賃住房在存量資產(chǎn)活化中的重要地位。他指出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化與居住需求的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，租賃住房需求總量大、單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模大，行業(yè)已進(jìn)入成熟規(guī)范階段。同時(shí)，城市新青年消費(fèi)觀的轉(zhuǎn)變以及“房住不炒”政策的實(shí)施，使得租賃住房市場(chǎng)迎來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。他以長(zhǎng)沙某地產(chǎn)商業(yè)公寓項(xiàng)目為例，展示了租賃住房項(xiàng)目如何通過(guò)穩(wěn)定收益實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)估值的金融邏輯。
該項(xiàng)目售價(jià)曾經(jīng)從最高9100元/㎡跌到6000多元/㎡仍面臨銷售困境，開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)改為保租房，納保面積48800㎡，戶型以27-58㎡為主，一共1272套房。在百瑞紀(jì)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)一年后的數(shù)據(jù)是，租金均價(jià)43元/㎡/月，出租率約90%，運(yùn)營(yíng)成本7.2/㎡/月，租金凈收益31.5/㎡/月（即378元/年），如果按照Cap Rate5%，項(xiàng)目估值為7560元/㎡，如果按照Cap Rate6%，項(xiàng)目估值為6300元/㎡，而且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)還處在上升勢(shì)頭。
實(shí)戰(zhàn)案例分享：從城中村到大型租賃社區(qū)
劉海文還分享了百瑞紀(jì)集團(tuán)在城中村改造與大型租賃社區(qū)建設(shè)方面的成功案例。橫崗大運(yùn)AI小鎮(zhèn)項(xiàng)目便是其中之一。該項(xiàng)目總建筑面積近60萬(wàn)平方米，原建筑規(guī)劃不統(tǒng)一、物業(yè)狀況參差不齊。通過(guò)引入城市家和窩趣公寓兩大品牌，成功盤活了約15萬(wàn)平方米的商業(yè)配套與租住住房面積，最多提供4000多套不同戶型的租賃住房，并引入品牌餐飲、連鎖商店、健身等配套設(shè)施，成為了一個(gè)滿足15000人的年輕活力的大型租賃社區(qū)，共同達(dá)到一個(gè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)、服務(wù)企業(yè)、服務(wù)人才的目標(biāo)。
隨著保障性租賃住房政策推進(jìn)，百瑞紀(jì)集團(tuán)參與廣州城市更新與保租房共建的標(biāo)準(zhǔn)制定，探索“拆遷+保租房”新模式。
百瑞紀(jì)的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略：運(yùn)營(yíng)與資管雙輪驅(qū)動(dòng)
劉海文透露，百瑞紀(jì)從去年開(kāi)始將運(yùn)營(yíng)與資管雙輪驅(qū)動(dòng)作為業(yè)務(wù)戰(zhàn)略的核心。他強(qiáng)調(diào)，強(qiáng)品牌資管模式需要解決六大能力：獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的能力、專業(yè)評(píng)估研判的能力、數(shù)字化系統(tǒng)能力、產(chǎn)品研發(fā)能力、項(xiàng)目建設(shè)能力和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力。通過(guò)項(xiàng)目研判破局、彈性建筑空間設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)整體規(guī)劃以及精細(xì)化運(yùn)營(yíng)等手段，百瑞紀(jì)集團(tuán)成功助力多個(gè)存量資產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了價(jià)值的穩(wěn)定和增長(zhǎng)。
他特別提到了一項(xiàng)服務(wù)知名不動(dòng)產(chǎn)基金的項(xiàng)目案例，通過(guò)四大環(huán)節(jié)的改造與管理提升，成功將該基金在華南區(qū)物流園配套宿舍的NOI率從接近0提升到了接近3%。這一成果不僅為基金方帶來(lái)了凈增加的利潤(rùn)，也充分展示了百瑞紀(jì)在存量資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)方面的專業(yè)實(shí)力。
劉海文：存量資產(chǎn)突圍需關(guān)注三大方面
此外，在圓桌論壇上，劉海文圍繞“存量資產(chǎn)突圍面臨的暗礁與對(duì)策”主題，分享了其豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和獨(dú)到見(jiàn)解。他指出，在存量資產(chǎn)的突破過(guò)程中，從業(yè)者需重點(diǎn)關(guān)注三個(gè)方面：預(yù)期或趨勢(shì)的判斷、經(jīng)營(yíng)策略以及合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)。
預(yù)期與趨勢(shì)判斷：劉海文提到，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境已發(fā)生顯著變化，過(guò)去三年間，行業(yè)很多項(xiàng)目的凈收益出現(xiàn)了10%-20%的下滑，個(gè)別項(xiàng)目甚至下滑30%。他強(qiáng)調(diào)，盡管市場(chǎng)預(yù)期趨于理性，但并不意味著投資機(jī)會(huì)消失。從業(yè)者需辯證看待市場(chǎng)變化，通過(guò)靈活的經(jīng)營(yíng)策略來(lái)應(yīng)對(duì)。
經(jīng)營(yíng)策略：針對(duì)經(jīng)營(yíng)策略，劉海文分享了百瑞紀(jì)的成功經(jīng)驗(yàn)。包括在重資產(chǎn)模式下，由于投資收益公式的分母是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，可以有效降低市場(chǎng)租金波動(dòng)對(duì)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的根本性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在輕資產(chǎn)方面，百瑞紀(jì)集團(tuán)采用浮動(dòng)租金或分成方式與資產(chǎn)方合作，共同面對(duì)市場(chǎng)的不確定性。他特別指出，固定包租和輕包租模式因其承受力脆弱，未來(lái)可能難以持續(xù)。
合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)：劉海文強(qiáng)調(diào)，從業(yè)者需關(guān)注資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)清晰度、租賃鏈條的閉合性以及潛在的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。他建議從業(yè)者在做存量資產(chǎn)時(shí)，需具備全面的金融、法務(wù)和會(huì)計(jì)審核知識(shí)，或?qū)で髮I(yè)住房租賃團(tuán)隊(duì)的協(xié)作與強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。
百瑞紀(jì)集團(tuán)榮獲多項(xiàng)大獎(jiǎng)加冕
最后，在此次大會(huì)上還舉行了2025年中國(guó)住房租賃廣廈獎(jiǎng)?lì)C獎(jiǎng)典禮，百瑞紀(jì)集團(tuán)及其項(xiàng)目獲得了多項(xiàng)殊榮，進(jìn)一步彰顯了其在住房租賃行業(yè)的領(lǐng)先地位。百瑞紀(jì)集團(tuán)創(chuàng)始人兼CEO劉輝榮獲“年度行業(yè)領(lǐng)軍人物”，這一獎(jiǎng)項(xiàng)不僅是對(duì)劉輝個(gè)人卓越領(lǐng)導(dǎo)力的認(rèn)可，更是對(duì)百瑞紀(jì)集團(tuán)整體實(shí)力的肯定。
同時(shí)，百瑞紀(jì)集團(tuán)榮獲“基業(yè)長(zhǎng)青年度典范企業(yè)”，這一榮譽(yù)充分展示企業(yè)在推動(dòng)住房租賃行業(yè)可持續(xù)發(fā)展方面的杰出貢獻(xiàn)。此外，窩趣長(zhǎng)沙尖山湖公寓榮獲“全國(guó)大型租賃社區(qū)標(biāo)桿案例·年度城市新地標(biāo)”，窩趣公寓榮獲“全國(guó)集中式品牌居住價(jià)值燈塔獎(jiǎng)”，這兩個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)進(jìn)一步凸顯了百瑞紀(jì)品牌及產(chǎn)品在租賃住房領(lǐng)域的創(chuàng)新能力和行業(yè)影響力。
